Ponemos a disposición un resumen de los dos decretos en el Marco de la Emergencia Publica, uno referido a los Créditos Hipotecarios, considerando como resguardo jurídico el acceso a la vivienda, que se encuentra receptado tanto en normas nacionales como internacionales y en nuestra Constitución Nacional a través del Art. 75 inc. 22 y otro referido a los Contratos de Locación (alquileres) a los fines de dar soluciones a las obligaciones asumidas y de difícil cumplimiento en este estado de emergencia debido a la pandemia del COVID-19.

Decreto 319/2020 sobre las Hipotecas o Créditos hipotecarios

Sus principales puntos:
a) Congelamiento del valor de las cuotas. Se establece que hasta el 30/09/2020 la cuota de los créditos hipotecarios se congela al valor abonado en marzo. Exigiendo los siguientes requisitos:
1. Deben ser créditos sobre inmuebles destinados a vivienda “única”
2. El inmueble debe ser ocupado por la parte deudora.

(*) Se aplica la misma medida a los Créditos Prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

b) Suspender en todo el país y hasta el 30/09/2020 las ejecuciones hipotecarias sobre los inmuebles indicados en el inc. a) igual medida se aplica a los créditos prendarios. Es importante resaltar, que esta medida alcanza a los lanzamientos ya ordenados pero que no se hubieran realizado hasta la entrada en vigor de este decreto.

c) Deudas por diferencia en el monto de las Cuotas. La diferencia entre la suma de dinero que hubiere debido abonarse según las clausulas contractuales y la suma que realmente se abone en virtud del “congelamiento”, podrá abonarse en al menos tres (3) cuotas mensuales, iguales y consecutivas con vencimiento la primera de ellas en el mes de octubre del corriente año. En ningún caso se aplicarán multas, ni intereses compensatorios, punitorios, moratorios o cualquier otra penalidad.

d) Por último, en el caso de imposibilidad total de pago o bien pagos parciales, podrán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento de la cuota del crédito que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Solo podrán aplicarse intereses compensatorios, que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el BANCO DE LA NACIÓN ARGENTINA.

Decreto 320/2020 sobre los Alquileres

Sus principales puntos
1) Se suspende la ejecución de las sentencias de desalojo, siempre que sea por falta de pago del canon locativo en los siguientes contratos de locación:
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y ECONOMÍA SOCIAL (INAES)

Es importante resaltar que incluye a los desalojos ya ordenados que aún no se realizaron.

2) Se prorroga la vigencia de los contratos de alquileres antes individualizados, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo pasado. El inquilino podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado o prorrogar el plazo. Se deberá notificar al propietario con al menos 15 días de anticipación.

3) Se congelan el precio de los contratos de locación de inmuebles (alquileres). Durante la vigencia de la medida, se deberá pagar el precio de alquiler correspondiente al mes de marzo y hasta el 30 de septiembre de 2020.

4) La diferencia de precio entre los montos pactados deberá ser pagada luego por los inquilinos, repartida en cuotas mensuales (pueden ser tres como mínimo y seis como máximo). La primera cuota a partir de octubre de 2020 y junto con esta. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

5) No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato.

6) Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigor del decreto y hasta el 30 de septiembre por falta de pago, deberán abonarse a partir de octubre, también entre 3 y 6 cuotas mensuales. Solo podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el BANCO DE LA NACIÓN ARGENTINA.

7) Bancarización: Los propietarios deberán comunicar a los inquilinos datos necesarios para realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático, para que el Locatario pueda cumplir con la obligación de pago.

8) Quedan excluidos del congelamiento de precios de alquileres los propietarios que dependan del ingreso del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario, lo que debe acreditarse debidamente.

9) MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Suspéndase por el plazo de UN (1) año, a partir de la entrada en vigor del presente decreto, la aplicación del artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y desalojos regulados en este decreto. Invitase a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo, para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto.

Todos debemos entender que por lo que estamos pasando es una situación excepcional, y que a los fines de encontrar soluciones pacíficas y conciliadoras, deberá primar el dialogo y el sentido común y así, sin lugar a duda, encontraremos el camino para brindar soluciones jurídicas que logren ese cometido en tiempos difíciles para toda la sociedad.

 

Palacios Mariano Gabriel

M.P. 1.36757………..